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农村房屋买卖合同(范本5份)

chengju 时间:2020-03-04 22:36:09 坐标: 3171

精选的农村房屋买卖合同(范本5份)

农村房屋买卖合同(范本5份)

  农村房屋买卖合同(一):

  农村房屋买卖合同书

  卖方: (简称甲方)

  买方: (简称乙方)

  甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议:

  第一条:甲方自愿将其房屋出售给乙方,该房屋具体情景如下:甲方自愿将座落在 村第 号(自建住宅)的房屋出售给乙方,四至为:

  东至: ;

  南至: ;

  西至: ;

  北至: ;

  第二条:甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币(大写)共 元整,小写 元,乙方在 年 月 日一次给付给甲方。

  第三条:异常约定:

  1、甲方保证在交付房子时,甲方在该房屋上不设有他项权,如抵押权等。

  2、甲方保证上述房屋产权清楚,若发生与甲方有关的产权纠纷,由甲方承担全部职责。

  3、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,甲方保证自我对该转让房屋拥有处分权,并保证不管以后房价如何上涨,绝不反悔 。

  4、因乙方所购房屋为农村团体土地上建筑,该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村居民委员会同意或有关部门审批的手续问题,甲方应当全力配合乙方一齐解决妥善,若所以引发相应纠纷的,由甲方负责处理。

  5、如乙方所购房屋以后能够办理农村团体土地使用证时,甲方应予以进取配合,但相关费用由乙方自行负担。乙方对该房屋的土地仅有使用权,如乙方自愿放下不再使用该土地时,该土地的使用权归甲方所有。

  第四条:该房屋损毁,灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。

  第五条:如国家征地,土地赔偿归甲方所有,住房面积赔偿归乙方所有。

  第六条:今后如乙方就此房屋出卖时,需要甲方签字时,甲方无条件予以配合。

  第七条:本合同未尽事宜,由甲乙双方另行议定,若签订补充协议,补充协议与本合同具同等法律效力。

  第八条:本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

  第九条:本合同一式三份,甲乙双方各执一份,证明人另存一份。

  甲方签字(盖章): 乙方签字(盖章):

  证明人:

  年 月 日

  农村房屋买卖合同(二):

  甲方(卖方):

  乙方(买方):[由整理]

  甲、乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,并经土地所有权人 同意,达成以下合同条款:

  1、甲方自愿将坐落在 房屋院落(包括:正房 间、厢房 间)出卖给乙方,并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方。该院落具体位置为:

  东邻: 西邻:

  南邻: 北邻:

  登记长度为: 米、宽度为 米,面积共 平米。

  2、该院落相关的附属物同时全部转让,附属物包括:

  3、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ;即人民币小写 元。乙方在合同生效时一次性付清。

  4、甲方应在 前将该房屋交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵,无人租住、使用;无欠账,如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。

  5、本合同生效后,一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款,每逾期一日,应向对方支付五十元违约金。

  6、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用,甲愿意赔付乙方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。

  7、合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务,如因政府原因确实无法办理产权转移手续,甲方须把相关证件交乙方保存。如遇政府征地拆迁,该院落的拆迁利益(包括拆迁补偿款、回迁房等)全部归乙方所有。

  8、 其它:

  (1)本协议未尽事宜须经双方协商解决,并签订相应的补充协议。

  (2)本协议经甲乙双方签字、盖章,村委会签字盖章后生效。

  (3)本协议电脑打印一式三份,各方各执一份。

  甲方(卖方): (印) 身份证号:

  住址: 电话:

  年 月 日

  乙方(买方): (印)身份证号:

  住址: 电话:

  年 月 日

  村委会意见:

  村委会盖章: 年 月 日

  农村房屋买卖合同(三):

  甲、乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,并经土地所有权人 同意,达成以下合同条款:

  一、甲方自愿将坐落在 房屋院落(包括:正房 间、厢房 间)出卖给乙方,并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方。该院落具体位置为:

  东邻: 西邻:

  南邻: 北邻:

  登记长度为: 米、宽度为 米,面积共 平米。

  二、该院落相关的附属物同时全部转让,附属物包括:

  三、、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ;即人民币小写 元。乙方在合同生效时一次性付清。

  四、甲方应在 前将该房屋交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵,无人租住、使用;无欠账,如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。

  五、本合同生效后,一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款,每逾期一日,应向对方支付五十元违约金。

  六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用,甲愿意赔付乙方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。

  七、合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务,如因政府原因确实无法办理产权转移手续,甲方须把相关证件交乙方保存。如遇政府征地拆迁,该院落的拆迁利益(包括拆迁补偿款、回迁房等)全部归乙方所有。

  八、 其它:

  1。 本协议未尽事宜须经双方协商解决,并签订相应的补充协议。

  2。 本协议经甲乙双方签字、盖章,村委会签字盖章后生效。

  3。 本协议电脑打印一式三份,各方各执一份。

  甲方(卖方): (印) 身份证号:

  住址: 电话:

  年 月 日

  乙方(买方): (印)身份证号:

  住址: 电话:

  年 月 日

  村委会意见:

  村委会盖章: 年 月 日

  农村房屋买卖合同(四):

  合同编号:

  立房地产买卖合同人

  出卖人(甲方):

  买受人(乙方):

  根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本房产买卖合同,以资共同遵守。

  第一条 甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)转让给乙方。房地产具体状况如下:

  (一)甲方依法签订的房地产权证号为__________________;

  (二) 房地产座落在____市__________【区镇】__________【路】_________【弄】【新村】_________【支弄】_______号_______室。(部位___________)房屋类型:____________;结构____________;

  (三) 房屋建筑面积__________平方米,该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】___________平方米。

  (四) 房屋平面图和房地产四至房屋(附件一);

  (五) 该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【团体所有】;国有土地使用权以【出让】【划拨】【________】方式获得;

  (六) 房屋内附属设施状况及室内装饰情景(附件二);

  (七) 甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。

  甲方保证已如实陈述房地产权属状况、装饰情景和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。

  第二条 甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款为(_______币)__________元。(大写):_______仟_______佰______拾_______万_______千_______百_______拾_______元整。

  甲、乙双方同意,自本合同签订之日起的_______天内,乙方将上述房地产转让价款分_____次付与甲方,具体付款方式、期限另立付款协议(附件三)。乙方交付的房价款,甲方应开具收款凭证。

  第三条 甲方转让房地产时,土地使用权按下列第_____款办理。

  (一) 甲方取得国有土地使用权的使用年限从________年______月_____日起至________年_______月______日止,其中乙方按本合同约定受让上述房地产,拥有国有土地使用权的使用年限从_________年_______月______日起至________年_______月______日止,为乙方依法使用国有土地使用权的有效期限。甲方将上述房地产转让给乙方后,出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。

  (二) 按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定,【应办理】【能够不办理】土地使用权出让手续的,应由【甲方】【乙方】按规定【办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让第四条 甲、乙双方同意,甲方于_______年______月______日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交割。乙方应在收到通知之日起的______日内对房屋及其装饰、设备情景进行查验。查验后双方签订房屋交接书,甲方将房屋交付(转移占有)给乙方。

  第五条 甲方承诺,自本合同签订之日起至该房屋验收交割期间,凡已纳入本合同附件三的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的,应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估价____倍】【价值_______元】向乙方支付违约金。

  第六条 甲、乙双方确认,在本合同签订之日起的_____日内,【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托_______________】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

  除房地产交易中心依法作出不予过户决定外,上述房地产权利转移日期以_____________【市】【区】【县】房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。

  甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,进取给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时供给相关材料的,造成乙方损失的,甲方负责赔偿。

  第七条 上述房地产风险职责自该房地产【权利转移】【转移占有】之日起转移给乙方。

  第八条 本合同生效后,甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。

  在上述房地产【权利转移】【转移占有】前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用,按本合同附件四约定支付。【权利转移】【转移占有】后该房地产使用中所发生的费用,按本合同附件四约定支付。

  第九条 乙方未按本合同约定期限付款的,甲、乙双方同意按下列_______款资料处理。

  一、每逾期一日,乙方应向甲方支付逾期未付款_____%的违约金,合同继续履行。

  二、甲方书面催告乙方之日起的_____日内,乙方仍未付款的,甲方有权单方解除合同,并书面通知乙方,自收到通知之日起的_____日内乙方未提出异议,视作乙方无异议。甲方能够从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款____%的违约金,余款返还给乙方,已付款不足违约金部分,乙方应在接到书面通知之日起的______日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的,甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

  三、_______________________________________________________。第十条 甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方,甲、乙双方同意按下列第____款资料处理。

  一、每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款____%的违约金,合同继续履行。

  二、乙方书面催告甲方之日起的______日内,甲方仍未交付房地产的,乙方有权单方解除合同,并书面通知交甲方,自收到通知之日起的______日内甲方未提出异议,视作甲方无异议。甲方除应在收到书面通知之日起的______日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外,还应按已收款的_____%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的,乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时,实际经济损失预违约金的差额应由甲方据实赔偿。

  三、_______________________________________________________。第十一条 经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规的前提下,订立的补充条款或补充协议,为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。

  第十二条 本合同自【甲、乙双方签订】【____________公证处公证】【____________________】之日起生效。

  第十三条 本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议,应协商解决,协商不能解决的,【提交_____________仲裁委员会仲裁】【依法向人民法院起诉】。

  第十四条 本合同一式______份,甲、乙双方各持______份,________、_________和__________【市】【区】【县】房地产交易中心各持一份。

  农村房屋买卖合同(五):

  卖方:(甲方),身份证号:_____________    

  买房:(乙方),身份证号:_____________                

  甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议:

  第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下:  甲方所售房屋位于**,房屋占地面积约为**平方米,院子占地面积约为**平方米,房屋为*楼,一楼为*个门面,2、3楼为套房,中间有楼梯间,房屋总面积约为**平方米,一楼门面为框架结构,二、三楼住房为砖混凝结构,二、三楼房屋平面图见本合同附件;

  第二条 房屋价格及其他费用: 甲、乙双方协商一致,甲方所售房屋总金额为人民币**万元整(¥**);

  第三条 付款方式: 签订合同之日一次性付清;

  第四条 异常约定:1、因乙方所购房屋为农村团体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题,甲方应当进取全力配合乙方一齐解决妥善。若所以引发相应纠纷的,由甲方负责处理。2、如乙方所购房屋以后能够办理房产证时,甲方应予以进取配合,但相关费用由乙方自行负担。

  第五条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。

  第六条 今后如房屋重建,甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地,土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有,甲方负责进取配合;

  第七条 本合同签订之后,房价涨落,买卖双方不得反悔;

  第八条 本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议,补充协议与本合同具同等法律效力;

  第九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效;

  第十条 本合同附二、三楼平面图;

  第十一条 本合同一式三份,甲方执一份、乙方执二份;

  甲方(签印):_______    住 址:_____      联  系   电   话:_____                                   

  乙 方(签印):__________  联 系 电 话:_____  

   签订日期:___年___月___日

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来源:丹律说说

广东省高级人民法院

印发《关于审理房屋合同纠纷案件的指引》的通知

全省各级人民法院:

现将《广东省高级人民法院关于审理房屋合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。

特此通知

广东省高级人民法院

2017年9月12日

广东省高级人民法院关于审理房屋合同纠纷案件的指引

为正确审理房屋合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践, 制定本指引。

一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋意向,未约定在将来一定期限内签订合同,一方以对方不签订合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。

二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋合同,但协议已经具备房屋合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋合同。

三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力

四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。

五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院判决强制签订房屋合同的,不予支持。

预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持。

六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。

七、当事人以房屋合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:

(一)出卖人未领取权属证书的;

(二)未经抵押权人同意的;

(三)未经预告登记权利人同意的;

(四)房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;

(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;

(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人优先购买权的;

(七)出租人违反法律规定房屋,侵害承租人优先购买权的;

(八)违反政府房地产市场调控政策,但不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

八、出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。

出卖人冒用房屋所有权人名义伪造、房产证等证件转让房屋的,不适用善意取得的规定。

九、房屋连环中,前一手合同被确认无效,不影响后一手合同的效力。后一手合同的买受人能否取得房屋所有权,依照善意取得的规定处理。

十、转让划拨建设用地上的房屋,政府部门同意缴纳土地使用权出让金后可以办理所有权转移登记的,视为有批准权的人民政府同意转让。

十一、商品房合同违反规划,约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人专用,或者约定出卖人利用建筑物共有部分的,属于违反物权法第七十条、七十六条的规定,应当认定该约定无效。

十二、出卖人为套取贷款与他人签订虚假的房屋合同,应当依照民法总则第一百四十六条第一款的规定,认定合同无效。

金融机构知道或者应当知道房屋合同虚假,仍然与买受人签订房屋担保贷款合同的,该贷款合同亦属虚假,应当认定无效。该贷款合同关系实际存在于金融机构与出卖人之间, 合同效力依照民法总则第一百四十六条第二款的规定处理。

十三、一方当事人主张房屋合同实为民间借贷合同的担保的,应当举证证明民间借贷合同关系的存在。

当事人以签订房屋合同作为民间借贷合同的担保,出借人主张就合同项下的房屋优先受偿的,不予支持。出借人请求履行房屋合同的,应当依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定处理。

当事人以签订房屋合同作为民间借贷合同的担保,双方已经办理房屋所有权转移登记,借款人以不存在真实的合同关系为由,主张合同无效并请求返还房屋的,人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额。

十四、当事人签订房屋合同,实为以房款抵偿其他债务,一方当事人以不存在真实的房屋合同关系为由主张合同无效的,不予支持。因债务人未履行房屋合同,债权人请求解除合同,按照原约定清偿债务的,应予支持。

债务人举证证明所抵销的债务中存在非法高额利息的,应当扣除该部分利息。一方请求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销协议的,应当依照合同法第五十二条、第五十四条的规定审查。

当事人通过以房抵债协议逃避债务,侵害第三人合法权益 的,第三人可以依照合同法第七十四条的规定行使撤销权。

十五、当事人达成以房抵债调解协议,人民法院对协议中涉及确认债权人对未登记在其名下的抵债房屋享有所有权的内容,应当不予确认,但可以确认当事人在约定时间办理抵债房屋所有权转移登记的内容。

当事人达成以房抵债协议,并要求制作调解书的,应当根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第16条的规定审查。

十六、当事人在规定的限制上市交易期限内保障性住房,应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效。

十七、农村宅基地上房屋合同纠纷,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第 19 条的规定处理。

向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡双方的利益。

十八、当事人在提交登记机关的房屋合同中虚构交易价格,该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的,应予支持。

当事人在提交登记机关的房屋合同中虚构交易价格,登记机关按照真实价格核算或者追缴税费,导致交易税费增加,对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的,一般由当事人 按照法律规定负担。

十九、夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,人民法院应当依照《最高人民法院关于适用的解释》第七十 三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼

买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。合同因出卖人没有处分权不能履行的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的,可以判决合同继续履行:

(一)夫妻另一方追认合同的;

(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;

(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;

(四)有其他情形,可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十 七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。

夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得的规定审查。

二十、合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。

二十一、房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。

二十二、出卖人无处分权不影响房屋合同的效力,但合同属于合同法第一百一十条第一项规定的法律上不能履行的情形,买受人请求出卖人继续履行合同的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。

二十三、对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定的消费者,应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定认定,即所购商品房系用于居住且名下无其他居住房屋的购房人

二十四、出卖人就同一房屋签订多重合同,在合同均有效的情况下,买受人均要求继续履行合同的,一般应当 按照下列情形分别处理:

(一)先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的,应予支持;

(二)均未办理房屋所有权转移登记,先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的,应予支持;

(三)均无上述履行行为,先行接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的,应予支持;

(四)均无上述履行行为,登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的,应予支持;

(五)均无上述履行行为,先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的,应予支持;

(六)均无上述履行行为,先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的,应予支持;

(七)均无上述履行行为,成立在先合同的买受人请求继续履行合同的,应予支持。

恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人,不能优先于已经合法占有房屋的买受人。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗申请查封房屋的买受人。

对合同的成立时间,应当综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据等因素进行确定。

人民法院在审理房屋合同纠纷案件时,查明还存在其他合同关系的,应当通知其他买受人作为第三人参加诉讼。 原告的诉讼请求明显不能成立,或者案件争议焦点不涉及原告与第三人权利先后顺序的,可以不通知该第三人。

二十五、房屋连环均未办理所有权转移登记,最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼,请求协助办理房屋所有 权转移登记的,人民法院可以通知参与房屋的其他当事人作为第三人参加诉讼。

被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的,人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。

二十六、房屋尚未办理所有权转移登记,买受人请求确认房屋归其所有的,人民法院应当向其释明变更诉讼请求为出卖 人协助其办理房屋所有权转移登记。买受人不同意变更的,驳 回其诉讼请求。

二十七、限购房屋的买受人请求出卖人协助办理房屋所有权转移登记的,人民法院应当按照《广东省高级人民法院广东省住房和城乡建设厅广东省司法厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》(粤高法〔2013〕403 号),要求其在举证期限内提交房屋所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。

二十八、借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。

借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。

出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。

二十九、房地产调控政策实施后,一方当事人故意隐瞒或者虚构事实,或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋合同的,另一方当事人因合同无法履行请 求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿损失的,可予支持。

房屋合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行, 人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。

一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的,不予支持。 买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、返还财产。

合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房 款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。

因一方当事人迟延履行,致使房屋合同受房地产调控政策影响无法继续履行,守约方请求解除合同并赔偿损失的, 应予支持。

三十、根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。

三十一、出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖 人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。

商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已 经交付。

三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。

三十三、商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的,不予支持。

三十四、商品房合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的,出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记,并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关,依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的, 应当承担逾期办证的违约责任。

买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记, 但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的,驳回其诉讼请求。

三十五、存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍,不属于民事案件的受理范围。

出卖人迁出户籍对房屋合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的,应予支持。

三十六、买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务抗辩,经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的,人民法院可以向出卖人释明反诉请求买 受人支付剩余购房款,出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的,可以作出同时履行判决,即出卖人在买受人依合同约 定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋所有权 转移登记。

三十七、当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的,出卖人拒绝配合办理担保贷款,买受人符合下列条件之一的, 可以支持其继续履行合同的诉讼请求:

(一)已经依约付清购房款,或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的;

(二)同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权,并且同 意在合理期限内一次??付清购房款且有充分证据证明其有履行 能力的;

(三)已经取得银行贷款承诺函,且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。

除上述情形外,一般应当依照合同法第一百一十条第一项关于合同事实上不能履行的规定,对买受人继续履行合同的诉 讼请求不予支持。

三十八、房屋合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条 第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。

三十九、房地产开发企业的商品房合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金,金额低于买受人实际损失,当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的,人民法院应予支持。

四十、房屋合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。

计算损失时,应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、 守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并综合考虑守约方的履约情况等确定,但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

四十一、买受人请求办理房屋所有权转移登记的案件,人民法院可以告知其申请对房屋采取保全措施。

四十二、有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的,视为放弃合同解除权。

四十三、合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后,对方当事人经催告仍然不履行合同,守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的,应予支持。

四十四、房屋合同被认定无效或者被撤销、解除后, 买受人应当将房屋返还给出卖人,并支付房屋占有使用的费用, 费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将 收取的价款返还给买受人,并支付贷款利息。一方当事人起诉请求确认房屋合同无效或者撤销、解除合同并返还财产,人民法院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的,应当向被告释明反诉请求返还财产,避免判决单方返还财产造成当事人利益失衡。

合同无效或者被撤销的,一方因房产价值波动受到的损失, 由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价值波动受到的损失,由违约方赔偿。

四十五、买受人将房屋抵押给债权人后,当事人一方请求确认房屋合同无效或者撤销、解除合同并请求返还财产,担保权人或者第三人提出独立的诉讼请求的,可以与房屋合同纠纷合并审理

担保权人或者第三人就抵押担保的债权债务关系另行起诉的,可以与房屋合同纠纷合并审理。

房屋合同被确认无效或者被撤销、解除,抵押权未消灭,出卖人请求返还房屋,要求办理房屋所有权转移登记的,不予支持;出卖人主张将应当返还给买受人的价款在担保债权 的范围内支付给抵押权人或者将该款提存消灭抵押权后返还房屋的,应予支持。

四十六、房屋交付后,买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记,出卖人提出诉讼时效抗辩的,不予支持。

四十七、买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。

四十八、合同约定委托人在一定期限内不得另行委托他人,委托人依据合同法第四百一十条的规定主张任意解除权的,不予支持。

四十九、委托人违反商品房包销合同约定,将约定由包销人包销的商品房或者商品房项目转让给第三人,导致包销合同无法履行,包销人请求委托人赔偿损失的,应予支持。

合同对损失赔偿没有约定的,可以参照包销价格与商品房市场价格的差价、包销人的实际投入等因素确定损失。

五十、包销人超出商品房包销合同的授权范围从事包销活动,致使委托人承担赔偿责任的,委托人可以向包销人追偿。

五十一、当事人签订的房地产求购协议书、看房协议书、看房确认书、委托看房书等约定居间人向委托人报告签订合同的机会,并由委托人支付报酬的,可以认定为居间合同。

五十二、委托人违反居间合同的约定,利用居间人的信息直接与他人签订房屋合同或者委托第三人签订房屋买 卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,应予支持。

居间合同禁止委托人在一定期限内另行委托他人居间服务,委托人违反约定通过其他居间人的服务签订房屋合同,居间人请求委托人承担违约责任的,应予支持。

居间合同未禁止委托人另行委托他人居间服务,委托人利用其他居间人的服务签订房屋合同,居间人请求委托人承担违约责任的,不予支持。

五十三、房屋合同签订后,委托人以合同被确认无效、被撤销或者解除为由,拒绝向居间人支付报酬的,不予支持。居间人因此减少服务项目的,应当减少报酬;居间人对合同无效、被撤销或者解除有过错的,应当减少报酬,赔偿损失。

房屋合同签订后,因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行,居间人以已经促成合同订立为由请求支付报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予支持。

居间人违反居间义务,故意隐瞒 重要信息,恶意促成合同订立,如果房屋合同不能履行, 居间人请求委托人支付报酬的,不予支持。委托人请求居间人 赔偿所造成的损失的,应根据当事人的过错程度处理。

2017 年 10 月 11 日印发

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